Due diligence imobiliária: O que é e como realizá-la
Neste artigo, vamos aprofundar a análise prévia conhecida como due diligence e suas complexidades. Você sabia que, como indivíduo, também é possível realizar uma verificação minuciosa em relação a um imóvel que pretende adquirir? No meio empresarial, o termo “due diligence” é amplamente utilizado, referindo-se à “diligência prévia” quando traduzido literalmente. Essa prática envolve a realização de uma investigação detalhada sobre o histórico da empresa ou do ativo em questão antes de finalizar a transação, visando avaliar os riscos envolvidos.
Você deve estar se perguntando como exatamente a due diligence é realizada em imóveis. Bem, esse processo envolve uma análise minuciosa da documentação do imóvel, juntamente com a condução de pesquisas realizadas por um advogado especializado em direito imobiliário.
O conhecimento jurídico e o acesso a processos judiciais permitem que o advogado conduza uma busca abrangente em relação a possíveis ônus que possam afetar o imóvel, como anotações de penhora. Por exemplo, após examinar a matrícula e escritura do imóvel, o advogado pode realizar buscas por cobranças judiciais que o vendedor esteja enfrentando e que possam comprometer o bem.
É importante ressaltar que a due diligence também pode beneficiar o vendedor. Ao apresentar os documentos que comprovam a análise detalhada do imóvel, o vendedor transmite credibilidade ao comprador e, inclusive, pode aumentar o valor final da propriedade vendida.
A complementaridade entre o papel do advogado e do corretor de imóveis na Due Diligence
É importante compreender a diferença entre a due diligence realizada por um advogado e o papel desempenhado pelo corretor de imóveis. Enquanto o corretor de imóveis desempenha um papel fundamental no momento da aquisição do imóvel, conferindo a autenticidade dos documentos e explicando seu conteúdo, o advogado que conduz a due diligence tem um escopo mais abrangente.
Durante essa análise prévia, o advogado investiga se o imóvel está envolvido em possíveis fraudes contra credores, verifica se o antigo proprietário possui dívidas que possam comprometer o bem e examina as obrigações fiscais relacionadas à propriedade. Além disso, o advogado também verifica a existência de quaisquer advertências ou restrições impostas pelo condomínio, bem como avalia a condição do inquilino atual, entre outros aspectos relevantes.
Dessa forma, a atuação do advogado complementa o papel do corretor de imóveis, proporcionando maior segurança para todas as partes envolvidas no processo de aquisição do imóvel.
A jurisprudência e a relevância da Due Diligence em imóveis
A importância da due diligence em imóveis se torna evidente quando o vendedor do bem é acusado de agir de má-fé em relação aos seus credores. Isso ocorre quando uma pessoa possui várias dívidas e, com o intuito de proteger seu patrimônio, vende o imóvel para terceiros, dificultando a localização por parte dos credores.
Uma maneira de comprovar a fraude é por meio da demonstração da má-fé por parte do adquirente. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que um comprador de um imóvel agiu de boa-fé ao adquirir o bem, uma vez que realizou várias diligências antes da compra. Vamos analisar o caso.
No âmbito processual civil, em um agravo interno no recurso especial, referente a uma ação monitória e ao cumprimento de sentença, abordou-se a questão da fraude à execução. Nesse contexto, a jurisprudência consolidada, representada pela Súmula 375/STJ, estabelece que o registro da penhora ou a prova da má-fé do adquirente são fundamentais. Vale ressaltar que o reexame dos fatos e provas nesse contexto é inadmissível. A decisão do STJ reforça a importância da due diligence em imóveis como forma de proteção tanto para os adquirentes quanto para os credores, proporcionando segurança jurídica nas transações imobiliárias.
No caso em questão, trata-se de uma ação monitória em fase de cumprimento de sentença, na qual busca-se a comprovação de fraude à execução. Conforme estabelecido pela Súmula 375/STJ, o reconhecimento da fraude à execução requer o registro da penhora do bem alienado ou a prova da má-fé por parte do terceiro adquirente. No entanto, no presente caso, de acordo com a apuração soberana realizada pelo Tribunal de origem, não havia qualquer registro de penhora no registro de matrícula do imóvel. Além disso, não foi demonstrada má-fé por parte da parte agravada na aquisição do bem, uma vez que foram realizadas diligências para verificar a existência de possíveis ações judiciais contra o antigo proprietário.
É importante ressaltar que qualquer alteração da decisão proferida no acórdão impugnado, em relação à caracterização da má-fé do adquirente, exigiria o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial de acordo com a Súmula 7/STJ. Portanto, o agravo interno foi negado, mantendo-se a decisão do Tribunal de origem (Superior Tribunal de Justiça STJ – AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: Agint no AREsp 1579277 PR 2019/0257908-0).
Contte sempre um advogado
Em conclusão, a realização da due diligence desempenha um papel fundamental para os compradores de imóveis, pois evita possíveis prejuízos decorrentes da devolução do imóvel ao vendedor e, ainda, protege o comprador de ser vítima de fraudes.
Se você está prestes a adquirir um imóvel, é altamente recomendado que consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esse profissional terá o conhecimento necessário para realizar uma análise minuciosa da documentação e investigar possíveis problemas que possam afetar a transação.
Ao realizar a due diligence, você tomará medidas preventivas, garantindo maior segurança em sua aquisição imobiliária. Não hesite em buscar o auxílio de um escritório de advocacia experiente na área, como a RDV, para orientá-lo ao longo do processo e assegurar que sua negociação seja bem-sucedida.