Fundo Imobiliário e as leis que regulam esse tipo de investimento

Saiba mais sobre fundo imobiliário e porque são uma boa opção para quem quer aplicar dinheiro no setor de imóveis.

Regulamentados pela Lei nº 13.874/2019, os fundos de investimento (FII) visam como objetivo principal a aplicação de investimento financeiro no mercado imobiliário. Trata-se de uma reunião de recursos (uma espécie de condomínio especial) com o objetivo de aplicar bens e direitos em ativos financeiros. Confira a seguir porque eles são uma boa opção para quem pretende aplicar dinheiro no setor de imóveis e saiba mais sobre a legislação que o regulamenta.

Fundo Imobiliário – Vantagens para o Investidor
Para investir em Fundos de Investimento Imobiliários (FII), o investidor compra ações de algum fundo específico e assim, se torna dono de uma pequena fração de um ou de vários imóveis. Desta forma, além da possibilidade de poder lucrar com valorização das cotas, também pode lucrar com o recebimento de aluguéis. Além da aquisição de direitos reais sobre imóveis, o fundo imobiliário envolve outros títulos específicos do setor imobiliário, como:
• LCI (Letra de Crédito Imobiliário);
• LH (Letra Hipotecária);
• CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção);
• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários);
• Cotas de outros FII;
• Outros títulos definidos por norma específica. (Os fundos imobiliários foram criados pela Lei nº 8.668/1993. A Instrução Normativa nº 472/2008 é que regulamenta os FII, sendo que a CVM – Comissão de Valores Mobiliários criou normas para os fundos de investimento em geral e para cada tipo de FI.)

Definições legislativas – Lei nº 8.668/1993
Conforme prevê a Lei nº 8.668/1993, o fundo imobiliário apresenta características básicas, como:
• natureza jurídica especial de condomínio fechado;
• divisão das cotas, que são consideradas como valores mobiliários;
• regime de distribuição de 95% dos rendimentos aos cotistas;
• a incomunicabilidade entre os bens do administrador e os bens que forem adquiridos;
• limitação de responsabilidades para os investidores;
• necessidade de registro na CVM – Comissão de Valores Mobiliários.
Os fundos imobiliários, assim como todos os FIl, contam com um gestor, que se torna responsável pela aplicação dos recursos e pelo repasse dos rendimentos aos investidores.

Instrução Normativa nº 472/2008
Para quem busca mais detalhes sobre os Fundos de Investimento Imobiliários, é possível consultar a IN – Instrução Normativa nº 472/2008, onde consta a seguinte definição: “Art. 2º: Os FIIs – Fundos de Investimento Imobiliários são recursos reunidos através do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários”.
E também nesta Instrução Normativa, no artigo 45, estão registrados todos os ativos que podem ser usados em fundos imobiliários (LCIs, LHs, CRIs, CEPACs, cotas de outros FIIs, debêntures, direitos, recibos de subscrição, certificados de desdobramentos, notas promissórias, cédulas de debêntures e demais ativos relacionados com o setor imobiliário).
Para registrar na CVM – Comissão de Valores Mobiliários, o administrador do fundo imobiliário deve especificar em quais tipos desses ativos deseja investir, qual será o tipo de gestão e outras questões relevantes, para esclarecer tudo para o potencial investidor.

Tipos de mandato – atuação do fundo
Mandato se refere à natureza da atuação do fundo no setor de imóveis. Nesse sentido, eles podem ser: FII de Desenvolvimento, FII de Renda, FII de Títulos e Valores Mobiliários e FII Híbridos. Confira resumidamente sobre cada um deles:
• Fundos Imobiliários de Desenvolvimento: focam nos empreendimentos que ainda se encontram em etapa de projeto ou fase de construção, com o objetivo de ganhos de capital ou de gerar renda via alienação dos imóveis (aluguel ou arrendamento).
• FII de Renda: direcionam a maior parte dos investimentos para imóveis já construídos, com o objetivo de gerar e distribuir renda através de locação e arrendamento.
• FII de Títulos e Valores Mobiliários: direcionam a maior parte dos investimentos para cotas de outros fundos, como ações, CRIs, LHs, entre outros.
• Fundos Imobiliários Híbridos: não direcionam os recursos para nenhum objetivo específico. Aqui, a estratégia de investimento procura aproveitar todas as oportunidades que venham surgir no setor de imóveis, como títulos, imóveis construídos, ou ainda na planta de construção, seja para venda ou locação.

Tipos de gestão
Os tipos de gestão estão relacionados ao modo como será a gestão do administrador: se priorizará a captação de mais recursos para outras alocações ou se basicamente irá monitorar o benchmark do mercado imobiliário, acompanhar um índice de referência.
Caso o administrador adote uma gestão ativa, predominará a demanda de novos ativos e novos investidores, com o objetivo de ampliar o patrimônio e os rendimentos do fundo imobiliário. Já se o perfil do administrador caracterizar uma gestão passiva, predominará a manutenção dos ativos já existentes e sua rentabilidade já consolidada, com o acompanhamento de índices de referência.

Segmentos
Diferentes segmentos do mercado podem integrar um fundo imobiliário, facilitando o acesso de pequenos investidores para aquisição de imóveis de alto valor. Isso porque, o FII facilita para que estes investidores tenham acesso a imóveis grandes e caros e possam lucrar com ele.

Administração do Fundo Imobiliário
Apesar da existência de um gestor, esta figura não pode ser uma pessoa física, deve ser uma instituição financeira com autorização da CVM – Comissão de Valores Mobiliários. A administração pode ser gerenciada de forma direta ou terceirizada e deverá seguir algumas responsabilidades relacionadas ao funcionamento e à manutenção do fundo:
• obrigações regulamentares e legais;
• seleção dos ativos que comporão o fundo;
• gestão desses ativos;
• informações aos investidores, sejam eventuais, sejam regulares;
• distribuição dos resultados;
• realização de assembleias.

Cotas e Cotistas
Os investidores de Fundos de Investimentos Imobiliários também podem ser chamados de cotistas, já que o fundo imobiliário é dividido em cotas e cada cota é uma fração do patrimônio. Estas cotas podem ser nominativas e escriturais: as nominais, são representadas por um certificado em nome do investidor, enquanto as cotas escriturais não contam com um certificado, apenas um registro digital no nome do cotista.
Apesar desta distinção, ambas proporcionam os mesmos direitos e deveres ao investidor, que ao adquirir uma cota, torna-se dono/titular/cotista do FII, proporcionalmente ao percentual investido. Porém, estes cotistas não contam com nenhum direito real sobre o imóvel e os demais ativos do patrimônio do fundo imobiliário. E da mesma forma, também não são responsáveis por nenhuma obrigação relacionada aos ativos que formam o patrimônio.

Oferta pública de distribuição
É durante a Oferta Pública que o administrador apresenta os fundos imobiliários aos investidores, visando à captação de recursos para efetivar as aplicações planejadas. O administrador apresenta ao investidor um prospecto, onde consta a descrição dos ativos, detalhes sobre a política de investimentos, estudos de viabilidade, indicação dos riscos e outros detalhes. Após, cabe ao investidor avaliar se deseja ou não participar da oferta. Caso aceite, deverá contatar com alguma corretora, distribuidora ou banco de investimento que participe da distribuição das cotas, para solicitar sua reserva.
A oferta pública precisa de registro na CVM, sendo que em algumas situações esse registro não é necessário, porém, é uma ferramenta de proteção para os investidores.

Rentabilidade
Certamente, os rendimentos são o principal interesse em comum entre o investidor e o administrador do FII. De acordo com a lei que criou os FII, há uma distribuição de rendimentos periódica, que deve ser feita pelo menos a cada seis meses. Porém, a grande maioria dos administradores realiza uma distribuição mensal de rendimentos entre seus investidores.
A maior parte destes rendimentos está relacionada ao ganho de capital na venda de imóveis, aluguéis, juros rdos títulos e valores mobiliários e da grande vantagem, que não incide taxação de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos de pessoas físicas, desde que o titular tenha menos que 10% das cotas do fundo imobiliário, o fundo tenha pelo menos 50 titulares e as cotas tenham sido negociadas somente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado. Porém, no caso do investidor vender suas cotas ou resgatá-las (liquidação do fundo), o IR incide em 20%.
Nestes casos e também em outras dúvidas relacionadas à cobrança de impostos e taxas, o recomendado é informar-se sobre como é realizada esta tributação no site da Receita Federal e também consultar um contador de confiança.