Índices: IGP-M e IPCA em tempos de pandemia

A renegociação dos contratos de locação em meio à alta desenfreada do IGP-M

Aplicado como referência para o reajuste no valor dos aluguéis e contratos de locação comercial e residencial realizados no Brasil, o IGP-M – Índice Geral de Preços – Mercados subiu 4,40% somente no mês de maio, segundo a FGV IBRE – Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas. A variação acumulou uma alta de 14,39% no ano de 2021 e de 37,04% nos últimos 12 meses.

O índice registra a inflação de preços como matérias-primas agrícolas e industriais e até bens e serviços, sendo 60% de seu cálculo composto pelo IPA-M (Índice ‘de Preços por Atacado – Mercado), 30% pelo IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e 10% pelo INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

O reajuste dos aluguéis é previsto pela Lei de Locação 8.245/1991, que garante aos proprietários de imóveis o direito a reajustes periódicos para manter o poder de compra da negociação, porém, a lei não prevê um indicador de reajuste econômico específico para tal. Porém, considerando a alta abrupta e desenfreada do IGP-M e o pouco uso integral de locações comerciais, especialmente por conta das restrições que visam evitar aglomerações devido à pandemia, com uma consequente redução da capacidade de pagamento em dia pelas empresas, também devido à perda de renda das famílias para pagamento de locações residenciais, questiona-se a possibilidade de uma renegociação dos contratos de locação vigentes no país, firmados ou renovados durante o início da pandemia até o momento de estabilização do IGP-M ou disponibilização de um novo índice para reajuste de aluguéis.

Devido a esta situação, já considerada crítica no meio imobiliário, algumas medidas em relação ao reajuste dos aluguéis estão sendo tomadas pelo Poder Legislativo para buscar equilibrar as obrigações contratuais assumidas, no intuito de possibilitar a manutenção dos contratos, devido à crise gerada pelo coronavírus.
Isso porque, somente entre janeiro e dezembro de 2020, o índice acumulou alta de 23,14%, de forma já considerada desenfreada, especialmente em função da alta do dólar e de commodities, que consequentemente refletem na elevação do custo da construção civil e de diversos insumos, com aumento que acaba sendo repassado também ao consumidor final.

Desta forma, a tendência é que o IGP-M continue mantendo sua alta a curto e médio prazos, conforme projeções de diversas instituições e análises de diferentes economistas. Segundo projeção da ANBIMA, por exemplo, o IGP-M do mês de maio deveria ter ficado em torno de 3,53%, porém, a alta ultrapassou esta previsão.

Assim, considerando a alta imprevista do IGP-M e sua possível manutenção, entra em debate uma possível renegociação de contratos de locação, com observação das condições de locador e locatário, caso a caso. Com base nas projeções já realizadas, de que o índice de reajuste dos aluguéis em 2021 deve continuar em forte alta, dois projetos de lei foram apresentados ao Congresso Nacional, o PL 631/20216 e o PL 962/20217, ambos voltados à questão do reajuste dos aluguéis.

O PL 631/2021 prevê até dezembro de 2022 a suspensão do reajuste de contratos de aluguéis, de qualquer modalidade, seja residencial, comercial e não residencial. Já o PL 962/2021 prevê que contratos de locação residencial com valor de até R$ 3.000,00 (três mil reais), no ano de 2021, não poderão ser reajustados por valor acima da variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), mais conhecido como índice da inflação, assim como os contratos de locação comercial de microempreendedores individuais (MEI) com valor de até R$ 3.000,00 (três mil reais), que deverão seguir a mesma premissa.

Além destes dois projetos, também foi apresentado ao Congresso Nacional no dia 13/05/2021, o PL 1806/2021, que prevê uma alteração na Lei de Locação, determinando que o reajuste das locações não poderá ser superior ao IPCA.

Além desta movimentação que vem ocorrendo junto ao Poder Legislativo, a fim de regulamentar novas leis que evitem estes reajustes elevados no aumento de aluguéis, também já ocorre outra movimentação junto ao Poder Judiciário, onde o Tribunal de Justiça de São Paulo desenvolveu um projeto piloto de mediação empresarial pré-processual para empresas impactadas pela pandemia do covid-19, oferecendo duas opções de mediação para questões empresariais, uma voltada para demandas de competência das varas de Direito Empresarial e outra para demandas da área de Falências e Recuperações Judiciais, com base nos provimentos CG 11/2020 e 19/2020 do TJ/SP, englobando os litígios que versam acerca da locação comercial.

Também coube recentemente ao Poder Judiciário a tomada de decisão sobre questões relativas à suspensão e reajustes de aluguéis desde o início da pandemia, analisando especificidades dos contratos em que se inserem as partes, caso a caso. É o que tem ocorrido por exemplo, junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo, que tem concedido a diversos locatários a possibilidade de utilizar o IPCA ao invés do IGP-M como índice de reajuste, enquanto se prolongar o período excepcional causado pela pandemia.

Surge dessa forma, a necessidade de revisar de forma integral os termos de reajuste definidos nos contratos de locação, possibilitando eventuais reduções ou carência de pagamento neste período tão improvável na economia.
Visto que na maior parte dos casos, ambas as partes (locador ou locatário) acabam prejudicados com o reajuste já desenfreado, a única alternativa que lhes resta acaba sendo o intermédio judicial, com a devida alteração do índice de reajuste previsto no contrato, normalmente com a recomendação de aplicação do IPCA, a fim de proteger ambas as partes e desta forma evitar a quebra contratual entre os interessados.

Fonte: Migalhas