Receita reduz tributação para o setor imobiliário
Uma mudança recente anunciada pela Receita Federal, pode beneficiar as empresas do setor imobiliário, que poderão pagar menos Imposto de Renda (IRPJ) e CSLL na venda de imóveis anteriormente alugados, desde que pelo regime do lucro presumido. Em mudança recente do entendimento da Receita Federal sobre o assunto, deixou de ser tributada a operação como ganho de capital. A decisão está na Solução de Consulta nº 7, editada pela Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).
O resultado desse tipo de operação passou a ser considerado pela Receita Federal como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da empresa. Neste caso, tributa-se com base nas alíquotas de presunção do lucro presumido, que são de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL.
Até então, costumava-se tratar como ganho de capital a receita decorrente da alienação de bens do ativo imobilizado (não circulante), o que tornava a situação quase sempre mais onerosa. Até então, a Receita exigia 25% de Imposto de Renda e 9% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o preço de comercialização.
O tema é bastante significativo para o setor imobiliário, e é comum esse tipo de operação, principalmente em períodos que envolvem crises econômicas, como no caso da atual crise provocada pela pandemia. Em 2008, por exemplo, incorporadoras alugaram unidades não comercializadas e depois, com a retomada do mercado, decidiram colocá-las à venda, segundo o advogado Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.
Segundo ele, a discussão envolve também a locação de terrenos para estacionamento, até o lançamento do empreendimento e posterior venda das unidades. Para Dias, essa solução de consulta traz mais segurança para o setor imobiliário: “Era um tema que trazia dúvidas e muita preocupação”. Porém, ele acrescenta que nem sempre esse ajuste na forma de tributar irá gerar economia, pois segundo ele, irá depender da operação realizada.
Essa questão também interessa a holdings familiares ou empresas que têm um ramo imobiliário e se desfazem de imóveis que não utilizam mais no negócio, na análise de Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib Almeida Laguna Manssur: “Esse assunto é de recorrência semanal. Os clientes têm muitas dúvidas com relação à tributação. Alguns desistiam de vender pela tributação absurda”, afirma.
A mudança também é significativa do ponto de vista fiscal, conforme a advogada Vivian Casanova, sócia de direito tributário do BMA Advogados. Isso porque, segundo ela, a fiscalização da Receita Federal inclusive vinha autuando empresas que não apuravam essas vendas como ganho de capital: “O entendimento que existia até então era de que a mera reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante não modificaria a tributação como ganho de capital.”
Na análise da advogada, houve uma mudança significativa no entendimento da Receita, a partir do momento em que o órgão passou a considerar que a receita decorrente da alienação de um imóvel, ainda que esteja temporariamente registrado no ativo não circulante, compõe o resultado operacional e a receita bruta, independentemente de reclassificação contábil: “Com isso, a tendência é que não haja mais autuação e que a jurisprudência do Carf [Conselho Administrativo de Recursos Fiscais] seja pacificada de forma favorável aos contribuintes.”, pontua.
A ocorrência de divergência nos julgados do Carf sobre o tema foi sinalizada pelo advogado Thiago Laguna, sócio da área tributária do Dib Almeida Laguna Manssur, em um caso analisado em julho de 2017 pela 3ª Câmara, da 2ª Turma Ordinária, da 1ª Seção. Segundo ele, os conselheiros entenderam que a venda desses imóveis estava sujeita à apuração de ganho de capital (acórdão nº 1302-002-327). Já em 2018, a 1ª Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais julgou de acordo com o novo entendimento da Receita (acórdão nº 1301-003.022).
A nova interpretação está mais alinhada com a realidade do mercado e com as normas contábeis vigentes, na avaliação do advogado Thiago Marigo de Castro, sócio da equipe tributária do Freitas Leite Advogados: “Esse assunto era quase um tabu na Receita Federal e, pela primeira vez, admitiram que as empresas podem sim vender seus imóveis que já estiveram em seu ativo imobilizado, sem que isso represente ganho de capital”, diz.
Porém, segundo afirma Rodrigo Dias, do Secovi-SP, a solução de consulta traz uma exceção que ainda preocupa as empresas, quando se trata da venda de sede de empresa. Nestes casos, segundo o órgão, a operação deve ser tributada como ganho de capital. Ainda assim, para o advogado, não haveria impedimento legal para que uma empresa de eventos, por exemplo, com atividades paralisadas em decorrência da pandemia, possa mudar seu objeto social para abranger compra e venda de imóveis e possa comercializar um bem dentro das novas regras para tributação: “Não faz o menor sentido que se tribute como ganho de capital.”
A mudança realizada pela Receita ainda faz a ressalva de que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa de PIS e Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os bens já terem sido utilizados para locação a terceiros.
Fonte: Abecip Educação