STJ – ITBI e IPTU: o STJ e os impostos municipais que incidem sobre imóveis

Dos três principais impostos municipais, dois têm incidência sobre imóveis: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que arrecadam grande parte das receitas próprias em mais de 5.500 municípios no Brasil.

Esses impostos estão previstos no artigo 156 da Constituição, mas, por conta do regulamento infraconstitucional, muitos questionamentos jurídicos relacionados à cobrança do ITBI e do IPTU acabam sendo resolvidos pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção estabeleceu uma definição sobre os principais questionamentos processuais relacionados à cobrança de ITBI e de IPTU ao julgar 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821). Confira algumas definições julgadas:

1 – Base de cálculo do ITBI: Deve considerar o valor de mercado do imóvel de forma individual, afetado por fatores específicos, como o estado de conservação. A seção de direito público fixou três teses:
1.1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
1.2) O valor da transação declarado pelo contribuinte deve ser condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN);
1.3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

2 – Fato gerador é a efetiva transferência do imóvel: Segundo esse entendimento, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório de imóveis.

3 – Devolução do imposto no negócio anulado: O STJ entende que, no caso de anulação da venda do imóvel, o valor de ITBI pago é passível de restituição.

4 – Valor de venda ou valor de arrematação: A transferência de propriedade tributada pelo ITBI pode envolver imóvel arrematado em leilão judicial, o que trouxe para o STJ a discussão sobre a base de cálculo em tais hipóteses. No REsp 1.188.655, em 2010, a Primeira Turma debateu se a base de cálculo do imposto seria o valor da arrematação ou o valor de venda do imóvel – uma diferença significativa, tendo em vista que imóveis leiloados podem ser arrematados por preços bem inferiores aos de mercado.

5 – Ônus da prova para afastar imunidade tributária: Ao analisar o AREsp 444.193, a Segunda Turma ratificou que para a real destinação do imóvel, para fins de aplicação da imunidade tributária, cabe à Fazenda Pública apresentar prova de que seu uso estaria desvinculado da finalidade religiosa.
Como tanto a cobrança da Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quanto do o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não possuem finalidade específica, os recursos arrecadados se destinam a financiar serviços públicos em geral, fornecidos pelos municípios, como construção de escolas e creches, pavimentação, saneamento básico e ampliação do atendimento de saúde. Além da jurisprudência da corte sobre o ITBI, diversas controvérsias relacionadas à cobrança de IPTU, como imóveis sujeitos à cobrança, de quem é a responsabilidade de tais impostos, os critérios para o aumento da cobrança e os prazos de vencimento, também tem sido motivos de análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) nos últimos anos.

6 – Cobrança do IPTU: Em julgamento recente (REsp 1.937.821), o ministro Gurgel de Faria explicou que ele tributa a propriedade, “lançando-se de ofício o imposto tendo por base de cálculo a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, que considera aspectos mais amplos e objetivos como, por exemplo, a localização e a metragem do imóvel”.

7 – Atualização do IPTU: Na Súmula 160, a Primeira Seção do tribunal fixou a tese de que é proibido ao município atualizar o IPTU por decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.

8 – IPTU em área urbanizável e de expansão urbana: A Segunda Turma reforçou que a incidência do IPTU sobre imóvel em área considerada pela lei como urbanizável ou de expansão urbana, não está condicionada à existência dos melhoramentos que constam no artigo 32, parágrafo 1º, do CTN, conforme enunciado da Súmula 626.

9 – A responsabilidade pelo IPTU na alienação fiduciária: Ao julgar o AREsp 1.796.224, a Primeira Turma entendeu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade em seu nome e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, por não se enquadrar em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN. O STJ definiu que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as opções previstas no CTN.

10 – Proprietário e usufrutuário são contribuintes do IPTU: No REsp 1.111.202 (Tema 122), ficou estabelecido pela Primeira Seção que “tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no registro de imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU”. Com base nesse entendimento, a Primeira Turma, em 2022, decidiu que, no caso de imóvel gravado com usufruto, tanto o proprietário, que remanesce com o domínio indireto, quanto o usufrutuário, que exerce a posse direta e detém o domínio útil, são contribuintes do IPTU, podendo a lei municipal disciplinar a sujeição passiva de qualquer um deles ou, ainda, de ambos (AREsp 1.566.893).

11 – Imunidade tributária e de jurisdição: No RO 138, a Segunda Turma reafirmou que os Estados estrangeiros possuem imunidade tributária e de jurisdição, conforme os preceitos das Convenções de Viena de 1961 e de 1963, sendo descabida a execução fiscal para cobrança de IPTU para os Estados estrangeiros, ficando assim dispensados do pagamento de tributos sobre seu patrimônio ou pela prestação não individualizada de serviços.

12 – Locatário não pode discutir relação jurídico-tributária do IPTU: A Primeira Turma, ao julgar o AREsp 1.065.190, entendeu que o IPTU deve incidir sobre imóvel alugado para representante de consulado. No recurso, interposto por representante de consulado da Turquia, pleiteou-se isenção de IPTU baseada na Convenção de Viena, além da devolução do imposto que foi recolhido durante a vigência do contrato. Porém, o relator, ministro Gurgel de Faria, ressaltou que a isenção tributária prevista na Convenção de Viena sobre Relações Consulares só pode ser concedida aos imóveis dos quais o Estado estrangeiro signatário seja proprietário.

13 – Definições sobre o prazo de prescrição: No julgamento dos Recursos Especiais 1.658.517 e 1.641.011 (Tema 980), a Primeira Seção fixou duas importantes teses sob o rito dos repetitivos: Uma, define que o prazo prescricional da cobrança judicial do IPTU começa no dia seguinte à data estipulada para o vencimento do imposto. E a outra tese, estabelece que o parcelamento da dívida tributária não configura causa interruptiva da contagem da prescrição, uma vez que o contribuinte não anuiu. Neste caso, o fisco oferece a opção de parcelamento para pagamento do IPTU, mas não se pode chegar à conclusão de que houve moratória ou parcelamento do crédito tributário capaz de suspender o prazo prescricional para a cobrança do crédito.

14 – Imóvel qualificado como estação ecológica: Em 2019, a Segunda Turma do STJ entendeu que a qualificação de imóvel como estação ecológica limita o direito de propriedade, o que afasta a incidência do IPTU (REsp 1.695.340). Embora a Lei 9.985/2000, que instituiu o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza, tenha definido que a estação ecológica é zona rural, o TJMG fundamentou que ela não tem o efeito de alterar a natureza jurídica do imóvel e mudar o fato gerador do tributo, em razão de não ser lei complementar.

 

Fontes:
https://www.sintese.com/noticia_integra_new.asp?id=498564 –
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/06112022-ITBI-e-IPTU-o-STJ-e-os-impostos-municipais-que-incidem-sobre-imoveis–parte-2-.aspx